应对限容的城市更新契约类型选择与武汉实践—

2026-11-13

引言

随着城市化进程的加快，城市更新成为解决城市发展问题的关键。然而，在城市更新过程中，如何选择合适的契约类型，以实现多元利益与公共增益的平衡，成为亟待解决的问题。本文以新制度经济学产权理论代表巴泽尔租佃契约视角为切入点，探讨限容下城市更新契约类型的选择问题。通过对武汉城市更新的实践分析，揭示契约选择的理论局限，并提出相应的政策建议。

城市更新涉及多个利益相关方，包括政府、开发商、居民等，各方利益诉求不同，导致契约选择面临诸多挑战。本文的研究意义在于：首先，丰富和发展了巴泽尔租佃契约理论在城市更新领域的应用；其次，为城市更新契约类型的选择提供了理论依据和实践指导；最后，有助于推动我国城市更新工作的顺利进行。

一、巴泽尔租佃契约视角下的城市更新契约选择

巴泽尔租佃契约理论认为，在正交易成本下，契约选择取决于产权让渡方式、事前谈判和事后监督等因素。在城市更新过程中，契约选择同样受到这些因素的影响。

首先，产权让渡方式差异。在城市更新中，产权让渡方式包括土地使用权、房屋所有权等。不同产权让渡方式对契约选择产生重要影响。例如，土地使用权让渡有利于降低交易成本，但可能导致开发商过度开发；房屋所有权让渡则有利于保障居民权益，但可能增加交易成本。

其次，事前谈判。在城市更新过程中，事前谈判是各方达成契约的关键环节。谈判过程中，各方应充分沟通，明确各自诉求，以达成公平合理的契约。

最后，事后监督。城市更新契约的履行需要事后监督，以确保各方权益得到保障。事后监督机制应包括政府监管、居民监督和第三方评估等。

二、武汉城市更新契约类型选择实践分析

武汉市作为我国中部地区的重要城市，近年来在城市更新方面取得了显著成效。以下以武汉市为例，分析城市更新契约类型选择实践。

武汉市在城市更新过程中，充分考虑了产权让渡方式、事前谈判和事后监督等因素。例如，在武汉市汉阳区旧城改造项目中，政府与开发商通过土地使用权让渡达成合作，实现了项目顺利推进。同时，政府通过加强事前谈判，确保了居民权益得到保障。在项目实施过程中，政府、居民和第三方评估机构共同参与事后监督，确保了项目质量。

然而，武汉市在城市更新契约类型选择过程中也暴露出一些问题。例如，部分项目过度追求经济效益，忽视了居民权益；部分项目事前谈判不够充分，导致契约执行过程中出现争议。